一、案情簡介

2010年7月20日，A公司(甲方)與B公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定：甲方將系爭房屋(名義樓層9層01單元)建筑面積739.46平方米的房屋租賃給乙方用于辦公使用，租賃期限3年，自2008年11月1日起算；月租金人民幣(以下幣種均為人民幣)202,427.175元，乙方以月付形式繳納，乙方須于每月第一日或之前繳付當月租金；乙方應在合同簽訂時以現金形式支付三個月租金和管理費給甲方作為保證金。此外，合同補充條款第17.3條還約定，乙方無正當理由中途擅自退租即視為違約，已經支付的保證金不予退還，還應另行向甲方支付相當于至租賃期滿乙方應付而未付的租金總和作為違約金。合同簽訂后，A公司、B公司均按約履行。

2011年4月15日，雙方簽訂《

因續租期內房屋租金及保證金均有所調整，雙方于2012年2月17日簽訂《備忘錄》一份，約定：A公司應當退還B公司的租賃保證金差額部分在B公司的應付租金中予以抵扣，截止至2011年12月31日，保證金的差額部分已經抵扣完畢。就租賃系爭房屋，B公司實際支付的租賃保證金金額為505,143.60元。

2013年12月31日，B公司通知A公司不再繼續租用系爭房屋，并于當日搬離。2014年1月7日，A公司向B公司發出《催告函》，要求B公司支付擅自退租的違約金并結清水電等相關費用未果，A公司遂訴至原審法院，要求判令：1、B公司向A公司支付電費5,214.60元；2、B公司向A公司支付違約金1,461,974元(月租金146,197.40元×10個月)。

二、處理經過

原審審理中，因B公司已經向A公司支付了電費，故A公司撤回要求B公司支付電費5,214.60元的訴訟請求。A公司、B公司一致同意雙方之間的房屋租賃合同于2014年1月1日起解除，B公司已付清至2013年12月31日止的所有費用。A公司要求沒收B公司的租賃保證金505,143.60元，并要求B公司支付相當于剩余租期租金的違約金1,461,974元，B公司則僅同意以保證金為限額承擔違約責任，致雙方調解不成。

法院審理后認為：A公司與B公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，合同雙方均應切實履行。在合同履行中，B公司無正當理由中途擅自退租，其行為已構成違約，應當承擔違約責任。上述租賃合同補充條款第17.3條約定的保證金不予退還以及支付相當于至租賃期滿應付而未付的租金總和之金額的違約金，均是針對承租方即B公司的行為導致合同提前解除之違約情形而設定。鑒于A公司在一、二審審理中均表示不同意退還B公司已交付的租賃保證金以及B公司申請調整違約金，原審法院綜合考量A公司的實際損失、合同履行情況以及違約方的過錯程度，酌情判決租賃保證金由A公司沒收以及不予支持A公司要求B公司支付違約金的訴訟請求。

三、律師點評

本案的焦點為違約金賠償的多少問題，當事人應當注意以下幾點： 

1. 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。

2. 一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。